50% годовых в стратегии «сначала собственность» при сделке Rent to own

rent to own in Barrie
Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

rent to own in BarrieПри сделке Rent to own арендаторы не просто снимают дом, но имеют возможность выкупить его. Они въезжают в дом, рассчитывая со временем выплатить его стоимость. С самого начала вы определяете цену, а арендаторы, если они решили выкупить собственность в будущем, платят вам определенный взнос. Значительная часть арендной платы служит кредитом, который со временем накапливается и превращается в выплату за дом. Поскольку такие арендаторы платят значительно больше, по сравнению с рыночной стоимостью аренды жилья, то это генерирует более крупный денежный поток. Более того, здесь не стоит забывать, что арендаторы при сделке Rent to own берут на себя ответственность за базовый ремонт.  Также отпадает необходимость и в управлении недвижимостью, поскольку съемщики занимаются всеми ремонтными работами в пределах оговоренной суммы денег.

 

Я понял, что при сделке Rent to own, мы действительно помогаем людям. Большинство арендаторов, с которыми мы работали,  всегда встречают нас с объятиями, делают нам красивые открытки с благодарностями и приглашают нас на обед. Они, как правило, вкладывают большие средства в ремонт. Один из наших клиентов, например, перекрасил дом снаружи и внутри, оградил забором задний двор и поставил гараж. Такая инициативность редко встречается среди обычных арендаторов. Типичными арендаторами при сделке Renttoown являются новоприбывшие в Канаду люди, которые ещё не успели заработать на кредит. Также Rent to own предпочитают те, кто только что прошел через развод, и размер их имущества уменьшился; те, кто подпортил свой кредит в силу проблем со здоровьем или те, чьих накоплений недостаточно для первоначального взноса. Таким людям нужна помощь, так как они не могут получить финансирования от банка, да и все другие доступные им финансовые опции тоже не эффективны.

 

Арендатор или собственность

Большинство инвесторов в недвижимость не опровергают тот факт, что создание большего денежного потока является прекрасным дополнением к инвесторскому портфолио. Тем не менее, в случае с Renttoown главным вопросом становится следующее: что важнее – собственность или арендаторы? Вне зависимости от того, какой подход вы выберете, всегда крайне важно проверять историю арендаторов. Помимо стандартной проверки, в которую входят рекомендации, кредитная история и место работы, необходимо убедиться, что уровень заработка клиентов позволит им осуществлять финансирование в будущем.

Долговой нагрузке арендатора при сделке Rent to own также нужно уделить внимание, чтобы удостовериться, что у банка нет, и не возникнет трудностей с клиентом. Если у арендаторов есть проблемы, то вы должны спланировать то, как их уладить, и убедиться, что клиенты знают, как поступать, чтобы добиться финансирования от банка. Инвесторы, которые упускают из виду этот момент, в итоге нарушают условия Rent to own и создают для такого вида сделок плохую репутацию. Кто-то ленится всем этим заниматься, кто-то не понимает, как это работает, а кто-то делает это намеренно. Используйте советника имеющего опыт с RENT TO OWN не на словах, а на деле. Не стесняйтесь попросить рекомендации, как от инвесторов, так и от арендаторов. Сегодня это очень популярная стратегия и многие риэлторы, объявляют себя специалистами в RENT TO OWN, не сделав ни одной такой сделки.

 

Сначала арендатор

При данном подходе инвестор сначала сам изучает историю арендаторов, а затем заставляет их проходить через процесс скрупулезной проверки. Если проверка пройдена успешно, и у арендаторов имеются средства на депозит и стабильный доход, значит они готовы к программе RENT TO OWN. Вместе со своим риэлтором вы посылаете арендаторов на поиски дома, который они хотят, и, таким образом, риэлтор будет знать, что и где арендаторы планируют купить. После того, как дом был выбран, арендаторы при сделке Rent to own уже не должны менять своего решения, и обязаны соблюдать соглашение.

Плюс: Дом не простаивает ни одного дня

Минус: Расчет цены идет от цены покупки, а не от рыночной стоимости

Сначала собственность

Если начинать с собственности, то инвестору приходится в первую очередь найти и купить собственность, а только затем искать арендатора, который будет заинтересован в сделке Rent to own. При таком подходе возникают свои трудности, особенно когда найти арендаторов нужно в короткие сроки. Иногда проходит месяц, а то и два, прежде чем инвестору удается найти клиентов. Поэтому часто происходит так, что инвесторы переводят собственность Rent to own в обычную аренду, поскольку найти подходящих съемщиков для Rent to own им так и не удалось.

Плюс: Расчет цены идет от рыночной стоимости, которая часто выше цены покупки

Минус: Дом может простоять какое-то время

В обоих подходах есть свои плюсы и минусы, свои риски и выгоды. Все это инвестор должен учитывать, выбирая, по какому из подходов работать.

 

Дом при сделке Renttoown в Barrie (пример)rent_to_own_barrie

 

 Сначала собcтвенностьСначала арендатор
Цена на дом $309,900$296,000$309,900
Рыночная стоимость$309,900$309,900
Необходимая сумма наличных (20% взнос)$59,200$67,000
Месячные расходы $300$300
Ежемесячные выплаты по ипотеке$935$980
Сумма месячных расходов$1235$1280
Rent To Own$1800$1800
Денежный поток$575$520
Контракт на 3 года$364,500$364,500
Общая прибыль$89200$73320
Прибыль на инвестиции150%109%
Годовая прибыль50%36%

 

 


Читайте также

Обо мне

Alex

I have a lot of experience in real-estate investment. My main focus to invest in Barrie, Hamilton, Thornhill Woods, Innisfil, Cambridge, Kitchener and etc. I implement different investment strategies: Rent To Own, Student Rental, Multi-unit Rentals, and Flipping.

AlexMoshkovich-Subscribe-for-free-real-estate-investing-updates-and-video-and-receive-free-book-Income-for-life-for-canadians
You Got a Gift!
Income for Life for Canadians
Claim your complementary book of tips and ideas for residual income, written by Canadian authors for Canadian investors!