УРОКИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В REAL ESTATE

cash flow in rent to own
Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

cash flow in rent to own«Быть или не быть – CASH FLOW, или как зарабатывать на REAL ESTATE»

Самой обсуждаемой темой канадскими новичками инвестирования в недвижимость это тема о CASH FLOW.  Принимать решение об инвестировании, основываясь лишь на том, создаст ли недвижимость CASH FLOW, является очень ограниченным взглядом на инвестирование в целом.

Иногда в таких случаях просто не существует простого ответа, состоящего из одного слова.

Канадские новички инвестирования в недвижимость должны ответить на 5 важных вопросов.

  1. Сколько денег вы вкладываете в дом?
  2. Какие у вас финансовые цели?
  3. Используете ли вы свои возможности с максимальной пользой?
  4. Правильно ли вы списываете налоги?
  5. Помните ли вы, что mortgage тоже выплачивают жилец?

Давайте рассмотрим это на основе реальных цифр!

Предположим, что у вас есть $60,000, которые вы хотите инвестировать в недвижимость.

Как вы сами понимаете, что для новичка с таким капиталом, инвестирование в недвижимость в центре Торонто просто невозможно, но 45 минут езды от города обеспечат вас такими сделками.

Рассмотрим сделку с 20%-й down payment:

Цена дома –        $270,000

Down payment – $54,000

Mortgage –          $910/месяц (3% и 30-летней амортизации)

Property Tax –    $250/месяц

Страховка –       $50/месяц         

Итого расход –   $1,211/месяц

Можете ли вы сдать в аренду собственность за $270,000 в большинстве районов Онтарио за $1,500/месяц или больше?

Да, определенно. Даже с легкостью!

Таким образом, если вычесть $1,211/месяц из стоимости аренды $1,500/месяц, остается $289/месяц чистый CASH FLOW.

Как правило, начинающие инвесторы рассматривают  все в пределах одного месяца и затем, когда в каком-то месяце появятся расходы на ремонт в сумме $300, они будут в панике.

Но они фокусируются на слишком маленьком периоде.

Если смотреть на весь год, то можно увидеть, что даже с несколькими такими расходами собственность все еще производит CASH FLOW.

Это и является отличительной чертой новичка и опытного инвестора в недвижимость.

Опытные инвесторы будут смотреть всю картину. Как минимум 12-месячный период.

 Вот, что я имею в виду…

Первое! Канадские новички инвестирования в недвижимость часто не знают обо всех возможностях для списывания налогов.

Эти списывания могут возместить,  вам убыток, поскольку часто списываются с других доходов.

ПОМИМО ЭТОГО: я поражен тем, сколько новичков в инвестировании не пользуются услугами профессионального бухгалтера для расчёта их налогов. Бухгалтер по недвижимости действительно может творить чудеса с вашими налоговыми декларациями всего за $250 и это стоит того.

Второе! Новички полностью игнорируют капитал, заложенный в их собственности (equity), который растет с каждым месяцем. Жилец, выплачивая mortgage каждый месяц, создает вы несколько сотен долларов прибыли каждый месяц.

Третье! А что насчет роста стоимости дома?

Если стоимость собственности возрастает на 5% в течении более чем 5 лет, то очень простой расчет покажет:

Первоначальная цена домапосле 1-го годапосле 2-го годапосле 3-го годапосле 4-го годапосле 5-го года
$270,000$283,500$297,650$312,558$328,186$344,600

Это $74,600 прибыли или 138% от down payment в размере 54,000$.

И это не принимая во внимание списывания налогов, капитал, накапливаемый в недвижимости (equity) и положительное CASH FLOW!

 “Но у меня нет $54,000 для down payment!”

Итак, у меня есть для вас хорошие новости!

Скажем, у вас есть $20,000, которые вы можете использовать.

Рассмотрим сделку с 5%-й down payment:

Цена дома – $270,000.

Down payment – $13,500

Mortgage – $1254/ месяц (3% и 25-летней амортизации)

Proprty Tax – $250/месяц

Страховка –  $50/месяц

Итого расход – $1,554/месяц

При сдаче в аренду за $1,500, у вас получается отрицательные $54/месяц.

Но мы ведь теперь умнее и мудрее, поэтому будем рассматривать наши доходы не за месяц, а за год. Одни только расходы, списываемые с налогов, принесут вам прибыль.

Но давайте не полагаться на это.

Скажем, вы инвестировали  $20,000. Ранее мы согласились, что при 5%-м росте стоимости недвижимости ежегодно, через пять лет она уже будет стоить 344,600$.

Это $74,600 прибавки к стоимости или 552% от down payment в размере $13,500.

552% за 5 лет!

И если у вас было изначально 20%, чтобы вложить в недвижимость, не является ли более целесообразно приобрести две собственности вместо одной?

Теперь вы я надеюсь, будете более эффективно использовать свои деньги, превращая несколько сотен долларов в положительный CASH FLOW.

Я не говорю бросаться на любую собственность. Я не говорю, что отсутствие положительного CASH FLOW – это хорошо. Это не так.

Вы все еще должны сделать домашнюю работу, все еще должны работать с наставником, выбирать хорошие инвестиции.

Цель этого обсуждения состоит в том, чтобы немного расширить взгляды. Чтобы начать думать так, как думают опытные инвесторы.

Можем ли мы максимизировать свою выгоду еще больше?

Теперь, когда мы обсудили, что отрицательный CASH FLOW, возможно, не является таким плохим, если правильно им управлять.

Но разве не замечательно, если бы вы могли вкладывать в недвижимость всего 5% и создавать при этом CASH FLOW? И вам не надо будет  платить CLOSING COST, а эти средства вы сэкономите для покупки нового имущества? Все это в следующих статьях на моем сайте:


Читайте также

Обо мне

Alex

I have a lot of experience in real-estate investment. My main focus to invest in Barrie, Hamilton, Thornhill Woods, Innisfil, Cambridge, Kitchener and etc. I implement different investment strategies: Rent To Own, Student Rental, Multi-unit Rentals, and Flipping.

AlexMoshkovich-Subscribe-for-free-real-estate-investing-updates-and-video-and-receive-free-book-Income-for-life-for-canadians
You Got a Gift!
Income for Life for Canadians
Claim your complementary book of tips and ideas for residual income, written by Canadian authors for Canadian investors!